保障性住房再贷款加速落地 将撬动5000亿资金规模

自从5月17日央行提出将设立3000亿元保障性住房再贷款以来，这一政策性工具何时落地、怎么落地，引发了各方的关注。

6月12日，中国人民银行行长潘功胜在山东济南召开的保障性住房再贷款工作推进会上表示，人民银行已于6月3日向21家全国性银行印发了《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》（下称《通知》），且近期将和金融监管总局一起印发相关的配套细则，明确相应的监管政策和操作流程。

这意味着保障性住房再贷款将快速落地。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“此次《通知》明确了‘先贷后借’的模式，并且规定了贷款对象和收购对象，为保障房再贷款如何落地指定了规则，后期这一政策发挥效用关键在于是否有足够规模的量落地。”

“先借后贷”模式

6月12日，中国人民银行行长潘功胜在山东济南召开的保障性住房再贷款工作推进会。据记者了解，一共有16个城市相关代表现场参加此次会议，此外，全国还有200多个城市以视频形式参会。

据相关媒体报道，多个城市相关负责人都表示，将配合加快保障性住房再贷款落地生效，通过市场化方式加快推动存量商品房去库存的同时，加大保障性住房供给，推动构建房地产发展新模式。

按照此前披露消息，此次央行推出的保障性住房再贷款规模为3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21 家全国性银行。

此次《通知》明确了央行采取“先贷后借”的模式，即商业银行先对收购存量房做保障房的国企贷款，然后建立台账，并在下个季度报送上个季度发放的相关贷款台账，央行对贷款台账进行审核，对符合要求的贷款，按贷款本金60%向金融机构发放再贷款。

在此次推进会上，潘功胜表示，3000亿元再贷款额度，可以带动的贷款量约5000亿元。

对于贷款对象，中国人民银行货币政策司司长邹澜在推进会上表示：“贷款对象为城市政府选定的地方国有企业作为收购主体（不超过两家），该国有企业及所属集团不得为政府融资平台，且符合银行授信要求，坚持市场化运营，严格避免新增地方政府隐性债务。”

“贷款资金单列账户、单独核算，专款专用，封闭管理，银行要严格按照商品房收购进度和执行受托支付要求发放贷款。”金融监管总局大型银行司司长李文红也在推进会上表示。

同时，在《通知》中进一步明确收购对象，以合理价格收购房地产企业已建成未出售商品房用作保障性住房配售或租赁。收购的商品房定向用于符合《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14 号文）要求的保障性住房。即已建成但未销售的，不能是期房项目，而且要求资产负债和法律关系清晰，严把户型、面积标准。

助力“保交楼”等多层目标实现

之所以保障性住房再贷款，中国人民银行副行长陶玲表示，这项政策是人民银行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，有利于通过市场化方式实现多重目标，这些目标包括加快存量商品房去库存、加快保障性住房供给、助力保交楼和“白名单”机制。

同时，保障性住房再贷款也是此前租赁住房贷款支持政策的延续和扩充。2023年，央行推出了1000亿元租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。这项支持计划目前并入保障性住房再贷款政策中管理，额度包括在保障性住房再贷款的3000亿元额度内。

以试点之一的城市济南为例，在此次推进会上，济南市副市长任庆虎介绍称，一年多来，济南市累计购置租赁项目53个，房源3.05万套、210万平方米，总投资额约233亿元，全市获得商业银行授信142.77亿元，发放贷款金额64.43亿元。

潘功胜表示：“前期试点给下一步工作积累了经验。下一步，要落实好保障性住房再贷款政策，一是加强统筹协调，建立工作专班，提高政策落地效率；二是严格避免新增地方政府隐性债务；三是地方政府在权限内给予适当的政策支持，降低实施主体经营成本；四是坚持市场化运营，确保合理定价，培育专业化企业；五是银行要主动加强与城市政府和实施主体的对接；六是建立严密的制度规范，防范道德风险，防止腐败行为。”

“千亿租赁贷款计划与再贷款一样，都是央行传射高的结构化货币政策工具，贷款利率、期限、方式（先贷后借）、对象、目的（针对存量）都是一样的。新增的3000亿再贷款，针对配租配售保障房，与千亿租赁贷款计划交叉，甚至包含（千亿租赁贷款计划保租房）。因此合并一起是可行的，可以扩大规模。不过，千亿租赁贷款计划投放效果并不显著，目前规模仍然相对较小。”李宇嘉表示。

对于保障性住房再贷款落地效果，李宇嘉认为：“关键在于能否在后期大规模落地。一是，先要摸排房源，选定，然后谈判价格，考虑到配售型价格只有同区域商品房5折左右，要实现资金平衡，收购的价格会更低，因此这个过程会比较长，能落地多少项目，存在不确定性。”