消费、制造业、跨境电商供应链成公募REITs 热点赛道

底层“资产包”聚焦消费与服务制造业

山东省青岛市前湾港区——中国大陆最大的集装箱中转港、冷藏箱进出口港，承担了青岛港80%的吞吐量，是以矿石、煤炭和集装箱运输为主的大型现代化、多功能、高效率的贸易和物流中心。

作为中金普洛斯REIT首批扩募的底层资产之一，普洛斯青岛前湾港国际物流园便坐落于前湾保税港区内，距离前湾港四期码头仅500米，周边高速公路密集，能够承接服务各类到港和出口客户，缩短配送时间，节降客户短驳运输成本。

南都记者从普洛斯方面了解到，该园区分别于2014年及2020年建成并运营，占地面积345亩。由于背靠青岛港这一全国最大的橡胶和纸浆进口口岸，大宗货物存储需求大，园区内进口贸易、大宗物流、跨境电商等行业客户集中，是普洛斯长期服务中国进出口贸易供应链的载体之一。

据统计，该园区运营长期稳定，2024年第一季度时点出租率89.93%，签约出租率98.79%。多位园区租户在访谈分享中均表示，优越的区位选址、高标准的仓库配套、专业的日常管理是选择入驻的主要因素。

某主营化妆品的跨境电商企业在2020年入驻普洛斯青岛前湾港国际物流园，主要针对国内市场和淘宝、天猫、拼多多、有赞、小红书、抖音等平台做跨境备货。2021年开始基于该园区基地直播带货，目前日均单量约保持在2~3万单。该企业负责人坦言，区位条件是选址的首要因素，园区依托青岛口岸优势对接日韩十分便利，“尤其是直播订单，比如从韩国过来，我们目前的船期基本可以做到次日达，到港以后基本可以当天送货入库。”

“我们租用普洛斯这个仓已经是第6年了。过去几年，橡胶、塑料颗粒、纸浆类工业基础原料大宗进口业务迎来高速增长。大宗物流正朝着数字化和智能化方向发展，而大宗期货安全存储等方面具备了高标准要求，普洛斯的资产运营管理专长可以匹配。”一家国际物流企业有关负责人介绍称，当时入驻主要考虑到园区地理位置比较优越、靠近青岛港的码头，可降低短驳运输成本；同时硬件设施比较完善，比如地面使用荷载调高到5吨/平方米，能更好地适应纸浆、橡胶等大堆载客户的实际需求；仓库层高、柱距及作业通道，也能保证作业的安全以及效率。

赵明琪指出，对于普洛斯青岛前湾港国际物流园来说，像橡胶、纸浆这些大宗类货物，是占主流品类的，相对而言比较集中化，这和青岛港口的贸易类别、区域经济结构等宏观经济环境有很大关系。这类大宗贸易品类能给普洛斯园区提供的是比较稳健的租赁和稳健的现金流。与此同时在该园区客户中也有跨境电商企业，尽管这类客户的占比还不是特别高，但这依然可以说明，这个市场正在发生转型。

“普洛斯的仓库，第一个特点是选址，我们很清楚这个选址适合服务哪一品类，以及它会产生怎么样的优势。第二个特点是尽可能保持仓库的通用性，而不是特殊性，因为客户和市场的需求是会变化的。”赵明琪归纳称，无论是大宗商品还是直播电商，都是这几年新兴起的销售和营销模式。对于公开流通性的产品来说，资产本身的通用性非常重要。此外，还会看重安全性，比如大宗物资中的橡胶、棉花都是对仓储物流的安全管理非常重视、合规性要求很高的货品。

紧跟消费行业供应链新趋势：整合、自动化和ESG

近年来，跨境电商与海外仓等新型外贸基础设施协同联动，发展速度快、增长潜力大、带动作用强。商务部例行新闻发布会最新披露的信息显示，过去5年，我国跨境电商贸易规模增长超过10倍。2024年一季度，全国跨境电商进出口5776亿元，增长9.6%，其中出口4480亿元，增长14%。近年来，顺丰、京东物流、菜鸟等头部物流企业纷纷加码海内外的仓储物流基础设施建设，并更新迭代自动化设备，以更好地赋能物流时效和服务。

进出口贸易（大宗货物进出口、跨境电商等）是仓储物流行业重点服务覆盖的供应链形态之一。赵明琪观察发现，除了青岛，这几年在华南、宁波和上海等区域，跨境电商都是非常大的新增品类。主要因为跨境电商比较集中在口岸类的城市，华南地区主要依托于三大空港，山东主要面向日韩市场，是很多跨境电商企业愿意聚集的区域。

“在服务跨境电商企业租赁需求方面，普洛斯大约占40%~50%的份额，几家跨境电商头部企业基本都是我们服务的客户，预计5年之内，普洛斯会以更大的力度去支持他们发展。”用赵明琪的话说，“这也会给我们的资产提供比较好的现金流回报。”

中国既是庞大的生产基地，又拥有体量大的消费市场和进出口贸易，仓储物流是刚需。赵明琪还发现，在目前市场大环境演变之下，消费行业的供应链需求趋势，集中呈现为整合、自动化和ESG。她举例说，跨境电商“四小龙”在过去两年之内快速成长，已经有企业开始进行产业设施的整合，预计这几家企业在未来发展了三五年之后也会开始做整合。

不仅是跨境电商，长期支撑平台电商发展的快递快运行业，也同样需要整合。赵明琪对南都记者谈到，对于快递快运行业来说，第一个趋势是量级仍在上升，第二个是整个基础网络已经稳定了，但是网络结构在做调整和重塑。在快速发展的阶段，客户会进行多元化布点租仓，经历过去几年的发展，快递快运行业进入到稳步发展的阶段，这些企业开始针对长期调整规划。

“最近我们和一些规模比较大的快递快运企业谈的都是整合性的需求。例如在一个区域，原本客户散租了十几、二十几个点，现在出于进一步提升效率的考虑，需要投入自动化设备，投入智慧化管理要素，那么他就需要把这些区域性的点整合成一个大的点，扩大仓储面积之后可以大规模投入自动化设备，同时希望未来仓库租赁的稳定期至少是在5年、10年以上。这是趋势之一。” 赵明琪透露，“今天电商平台之间的竞争也非常激烈，如何在有限的仓储空间之内能够提升运营效率，是这些企业在追逐的共同目标。”

后续扩募项目关注资产合规性和成长性

有关资料显示，公募REITs是2021年我国资本市场推出的一类金融产品，具有投资门槛低、收益稳定、分红比例较高等特点。2021年6月21日，首批9只公募REITs产品正式上市，作为深化金融供给侧结构性改革，强化资本市场服务实体经济能力的试点举措。此后不断有公募REITs成功上市，三年来市场发行规模已经超过千亿，资产类型覆盖仓储物流、消费基建、清洁能源等领域。

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公募REITs：是指通过证券化方式将具有持续稳定收益的不动产转化为可上市交易、流动性高的公募基金份额，由基金管理人及外部管理机构管理运营基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者。

2023年以来，中国公募REITs市场继续受到政策支持，一方面，扩募成为常态化（中金普洛斯REIT也在这一年完成首次扩募）；另一方面，试点基础设施资产范围不断扩容，基础设施覆盖的城市也更加丰富。这些公募REITs通过引导各类要素资本向基础设施领域聚集，可以切实有效盘活存量资产，助推实体经济高质量发展。

南都记者留意到，目前，中金普洛斯REIT的基础设施资产位于京津冀、长三角、粤港澳大湾区、环渤海经济带、成渝经济圈等五大核心物流枢纽地区，由10处普洛斯仓储物流园组成，总建筑面积近116万平方米。据2024年第一季度报告，中金普洛斯REIT实现总收入约1.19亿元，可供分配金额约8884.01万元。同期，中金普洛斯REIT基础设施项目期末平均签约出租率为87.99%。自2021年6月上市以来，中金普洛斯REIT已完成7次分红，累计分配金额达到约7.67亿元。

作为中金普洛斯REIT基金管理方，中金基金经理刘立宇表示：中金普洛斯REIT目前管理的10个底层资产项目，每个都有自己的特点，服务的租户大概可以分成服务生活消费类、生产制造类以及进出口贸易三大供应链类型。公募REITs是特别适合用来匹配成熟基础设施资产的金融产品。随着仓储物流行业存量市场的发展，在资产端和资金端需求的共同推动下，持续把好的资产注入公募REITs的目标不变。他透露，目前正在积极研究如何将扩募作为本基金常态化发展的重要机制。

对于后续扩募项目的资产选择，刘立宇告诉南都记者，主要考虑两个维度的因素：第一方面是资产的合规性和历史经营业绩表现可以满足扩募申报的审核要求；第二是从市场化的角度，扩募资产在估值和未来的成长性上是否满足投资收益的要求，包括资产本身的区位、质量、未来的市场预期等，以及这些资产纳入现有10个园区的资产池，是否可以形成比较好的分散投资，拓展物流网络的布局。“我们力争每次扩募都可以提升整个资产包的质量，从分散投资风险，稳定近期收益，提升增长潜力的角度改善市场预期。”