《个人住房二手房贷款》

一、二手房贷款定义

　　二手房贷款，是指借款人在购买二手房时，以所购二手房为抵押物，向贷款人申请的用于支付部分购房款的个人住房商业性贷款。

　　二、申请贷款的二手房的限制条件

　　是指由房屋土地管理部门颁发房屋所有权的有效证件，可在房地产交易市场流通，卖房人具有完全处置权利的房屋。抵押房产的房龄不得超过15年（从房屋竣工之日起至贷款申请日）。超出15年银行就不发放贷款了。

　　三、对借款人的要求

　　贷款对象为具有完全民事行为能力的自然人。具有本市城镇常住户口或有效居留身份；具有稳定的收入，信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。

　　对借款人进行资信评估时，凡已查知有如下情况之一者，不得发放个人住房贷款：

　　1、年龄在18岁以下或65岁以上的借款申请人；

　　2、不具有完全民事行为能力的自然人；

　　3、不能提供合法有效身份证明、收入或职业证明的借款申请人；

　　4、假造或提供虚假证明的借款申请人；

　　5、有不良信用记录的借款申请人。

　　这一点与个人住房抵押贷款的条件相似，为了证明自己具有按期偿还贷款本息的能力，借款人还得到单位开收入证明。但针对二手房还有一些特殊规定：

　　1、所购二手房的房产权利证明复印件或原经登记备案的《预售合同》复印件；

　　2、与售房人签订的《房地产买卖合同》及售房人提供的划款帐号；

　　3、贷款人认可的评估机构出具的抵押物评估报告；

　　4、贷款人要求提供的其他文件或资料。

　　四、二手房评估

　　为了降低风险，银行发放贷款是有原则的，比如贷款用途为支付借款人所购二手房的房款。借款人以所购二手房作抵押物。其中十分重要的原则就是抵押房产价值符合贷款人或其委托的估价机构评估的价格。这样才会保证抵押物的价值，有效规避风险。

　　如贷款人对抵押物的价值有疑问，应由银行委托房地产估价机构进行评估、确认，评估费由抵押人支付。

　　五、申请贷款应准备的文件资料

　　借款人申请贷款首先应该填写《中国工商银行个人住房借款申请表》，特别应注明用途。

　　表填好之后借款人还应该提供以下材料：

　　合法的身份证件（居民身份证、户口本或其他有效居留证件）原件及复印件；

　　贷款人认可部门出具的借款人经济收入或职业证明；

　　有配偶借款人需提供夫妻关系证明；

　　有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确还款责任的书面承诺；

　　有保证人的，必须提供保证人有关资料；

　　贷款人认可的房地产估价机构出具的抵押物估价报告；

　　房屋有多个产权共有人的，需要出具所购住房共有产权人同意抵押的证明文件。

　　六、贷款的额度、期限

　　银行能够发放贷款的多少主要取决于抵押物的评估价值。其贷款额度一般不超过抵押物评估值或实际购房价的60%，二者以较低额为准。贷款期限最长20年。二手房贷款利率按照个人住房商业性贷款利率执行。现在的标准是：五年以下（含五年）是4.77%，五年以上是5.04%。

　　二手房也要求办理抵押物财产保险，抵押财产的保险额可按二手房贷款本息合计金额计算，但最高不超过抵押物评估值或实际购房价（以较低额为准）。

　　七、贷款的发放、偿还方式

　　二手房贷款的发放分以下三种情况：

　　1、借款人未经房屋中介机构担保，直接向贷款人申请贷款的，其操作程序为：

　　（1）借款人将购房首期款存入在贷款人开立的指定账户；

　　（2）贷款人与借款人签订《个人购房借款合同》，填立借款借据等手续；

　　（3）贷款人开具《个人住房贷款承诺书》，承诺在房地产权过户给借款人（买房人）并办妥房屋抵押登记手续后发放贷款；

　　（4）借款人可委托中介机构或自行办理产权过户手续和抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交贷款人收押；

　　（5）经办人将借据交会计部门，根据借款人授权，贷款人将首期购房款和贷款款项划入卖房人账户，或约定贷款人、卖房人和买房人三方同时在场进行交割，并委托贷款人每月从其授权账户内扣收贷款本息。

　　2、借款人委托贷款人认可、具有担保资格的中介机构代理申请贷款的，其操作程序为：

　　（1）借款人与同意为其提供阶段性担保的中介机构签订担保协议；

　　（2）中介机构在贷款人处开立账户，贷款人在接到借款人的申请资料并经银行信贷人员与借款人当面审核无误后，与借款人签订《个人购房借款合同》，将贷款划入担保人在贷款人处开立的账户作为保证金；

　　（3）借款人可委托中介机构或自行到当地房产登记机关办理房产过户、抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交贷款人收押；

　　（4）借款人、卖房人、房屋交易中介机构须与贷款人签订交易款项的委托划转协议；

　　（5）中介机构将款项按委托协议交卖房人；

　　（6）贷款人收到《房屋他项权证》后，将保证金转入中介机构结算户。

　　3、借款人委托贷款人认可、无担保资格的中介机构代理申请贷款的，其操作程序为：

　　（1）中介机构在贷款人处开立账户，贷款人在接到借款人的申请资料并经银行信贷人员与借款人当面审核无误后，与借款人签订《个人购房借款合同》；

　　（2）借款人可委托中介机构或自行到当地房产登记机关办理房产过户、抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交贷款人收押；

　　（3）借款人、卖房人、房屋交易中介机构须与贷款人签订交易款项的委托划转协议；

　　（4）贷款人收到房屋他项权证后，将贷款转入中介机构结算户，中介机构将款项按委托协议交卖房人。

　　贷款人在发放二手房贷款前，必须和借款人一起到有关的房地产交易中心办妥抵押登记手续。个人二手房贷款由贷款人受借款人不可撤消的委托，在贷款人取得房地产权证复印件和房地产他项权利证书后将贷款直接划转存入银行认可的房屋中介机构在贷款人处开立的售房款专户中。

　　信贷部门通知买卖双方到银行，会计柜面根据信贷部门出具的联系单，经买卖双方签字确认，由售房人将贷款提取。

　　二手房贷款偿还方式比照个人住房贷款的还款方式进行。