首只奥莱REITs获批 首创城发打通“投融管退”闭环

《中国经营报》记者了解到，首创奥莱REIT是国内首个获批的奥特莱斯消费基础设施REITs，其底层资产为济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目，前者是山东省体量最大的奥特莱斯，后者则稳居武汉长江以南区域奥莱市场龙头地位。

对于将这些资产融入消费基础设施REITs，首创城发方面表示，集团借助国家倡导消费基础设施公募REITs契机，后续可将更多商业地产项目融入REITs平台，有助于打通“投融管退”的闭环，实现资产良性循环。

消费类REITs添“新丁”

从全球REITs市场的发展脉络来看，优质商业不动产作为底层资产的REITs产品已然发展成熟。而奥特莱斯业态，以其独特的折扣优势和全球大牌的集聚度，在近年来迅速崛起，成为线下零售市场的一股新势力。

在此背景下，首创城发集团以旗下成熟运营的武汉首创奥莱项目和济南首创奥莱项目作为底层资产，由旗下首创钜大有限公司（以下简称“首创钜大”）担任运营管理统筹机构，华夏基金为基金管理人，申报发行公募REITs产品。去年12月底，首创奥莱REIT正式向中国证监会申报，并获上交所受理。

据了解，首创奥莱REIT是国内首只以奥特莱斯项目为底层资产的消费基础设施REITs，消费基础设施REITs不仅再添新成员，资产类型也进一步丰富。

作为两座奥特莱斯的运营商，首创城发是北京首都创业集团有限公司旗下的城市发展综合运营体，其于2009年正式进军奥莱业务，目前全国的在营奥莱项目有15家，覆盖多个直辖市、省会城市，以及潜力消费城市，总建筑面积约180万平方米。

对于此次为何要选择武汉和济南的奥莱项目，首创钜大公司执行董事、行政总裁谢洪毅表示，对于消费基础设施REITs的资产质量评估，首先要关注的是其所在的城市和地理位置。

数据显示，武汉2023年经济发展跃上了2万亿的新台阶，比前一年增长5.7%。如果按照一个单独的经济体计算，两万亿元的经济总量几乎超过了全球70%国家和地区的GDP。并且，武汉是中部地区唯一一个GDP超过2万亿元的城市，城市自身就具备吸引集聚海内外优质要素资源的实力。而济南则是在2023年实现了1.27万亿的生产总值，常住人口约为 943.7万人，达到了近千万级的体量。

产业竞争力显著

据谢洪毅解释，两座城市的可支配收入均持续稳定增长，显示了城市居民的强大消费能力。在此背景下，这两个奥特莱斯购物中心，均坐落在两座城市新晋发展的热点区域，且是周边3公里范围内是唯一的大型购物中心，消费需求旺盛，交通便利，无论是自驾还是公共交通，都非常方便。

其中，武汉首创奥莱项目于2018年4月开业，项目包含8栋商业楼栋，位于武汉市东湖新技术开发区（光谷）区内，交通便捷，周边集聚众多商务办公及产业园区，产业氛围浓厚，人口吸引力优势明显，项目建筑形态为地上两层、局部三层的开放式街区。

济南首创奥莱项目则于2019年1月开业，自开业以来销售额蝉联济南奥莱市场第一。项目包含8栋商业楼栋、856个地下车位，周边规划配套完善，所在的唐冶片区规划为济南东部城区的地区中心、 文化创意产业中心和新兴产业承载地，产业竞争力显著，项目建筑形态为地上三层开放式街区。

谢洪毅表示，目前在营的15个项目中，业绩表现最好的其实是北京房山奥莱项目，该项目于2013年开业，目前累计销售额超过200亿元，纳税超4亿元。“不过，从资产规模来看，第一次申请，我们觉得济南和武汉两个项目的体量是合适的。此外，济南和武汉首创奥莱项目的合规手续较为齐备，能够更好的匹配公募REITs申报要求。”

另据首创钜大资本管理中心总经理汪霞解释，从商业项目生命周期来看，上述两项目已开业5~6年，在15个项目中处于已成功跨越培育期、步入成长期的项目梯队，且均在前期疫情的极端环境中仍能保持相对稳定的业绩增长。

此外，从物业类型来看，据她介绍，两者都是开放式街区，之所以要选择两个城市的项目，主要是考虑到单个城市项目易受季节性因素影响，“用两个城市的项目组合去分散风险也是对投资人的一种保护。”

基于项目的优越性、稳定性及合规性等方面考虑，首创城发选择将上述两项目作为发行消费类公募REITs的底层资产。谢洪毅表示：“若后续扩募时，会优先考虑房山奥莱项目。”

值得关注的是，与其他商业业态相比，奥特莱斯凭借“名品+折扣”的经营模式，具有较强的抗周期属性。

据汪霞介绍：“奥莱业态对应的消费群体是中产，其消费特征是并非追求绝对的低价，而是有品质的低价。此外，奥莱在货品品质、品类差异、社交属性上具有优势，电商对其的冲击很小。”

从国内市场来看，2020~2022年，零售各个业态受到不同程度影响，但奥特莱斯业态表现持续坚挺，年度增长率位于主要零售业态首位。