南国置业出售“三子”扭亏为盈 连亏三年遭问询持续经营能力

7月13日，南国置业发布盈喜业绩预告，预计今年上半年实现归属于上市公司股东的净利润0万元—3000万元，比上年同期增长100%—104.43%。公司实现扭亏为盈的代价在于，今年上半年，公司出售三家子公司股权，转让收益共计5.37亿元。

事实上，南国置业在此之前已连亏三年，2023年营业收入也由2022年的98.19亿元大幅下滑至10.59亿元，并引发深圳证券交易所发函问询，要求说明2021年公司净利润、扣非净利润连续为负值的原因，以及未来持续经营能力是否存在重大不确定性。

对于相关问题，《中国经营报》记者致电南国置业董秘办，工作人员回复称，目前正处于年报披露前的窗口期，暂时没有可供披露的具体信息。“目前，38家已经披露2024年半年度业绩预告的房地产企业，基本上都是亏损或者复合增长率一般。”该工作人员同时表示。

出售子公司股权冲抵债务

据了解，南国置业作为央企中国电建地产集团有限公司（以下简称“中国电建地产”）控股的上市商业地产公司，主要业务包含“商业运营、城市运营、地产投资”三大板块，在房地产市场下行中商业地产开发和运营面临着较大挑战。

南国置业发布的《2024年半年度业绩预告》显示，今年上半年，公司有望实现扭亏为盈，净利润最高3000万元。不过，公司扣非净利润仍为亏损，预计亏损5.34亿元至5.04亿元。可供对比的是，在2023年同期，公司净利润、扣非净利润分别亏损6.78亿元和6.8亿元。

对于业绩扭亏为盈的原因，南国置业方面在公告中表示：“公司归属于上市公司股东的净利润较上年同期实现扭亏为盈，主要系报告期内出售子公司股权所致。报告期内，公司出售三家子公司股权，转让收益共计5.37亿元。”

记者梳理发现，今年3月5日，南国置业公告称，拟将子公司武汉北都商业有限公司100%股权、西安泷悦泰恒置业有限公司70%股权和武汉悦鹤企业管理咨询有限公司100%股权分别出售给南国置业控股股东中国电建地产旗下三家全资子公司。

具体来看，南国置业子公司武汉北都商业有限公司100%股权出售给中国电建地产全资子公司武汉澋悦房地产有限公司，转让价格为5.66亿元；南国置业全资子公司武汉大本营商业管理有限公司持有的西安泷悦泰恒置业有限公司70%股权出售给中国电建地产全资子公司中电建丝路（陕西）建设投资发展有限公司，转让价格为2547.97万元；南国置业持有的武汉悦鹤企业管理咨询有限公司100%股权出售给中国电建地产全资子公司北京海赋丰业房地产开发有限公司，转让价格为1.91亿元。

不过，在该笔交易中，中国电建地产旗下全资子公司均无须支付现金对价款，直接冲抵南国置业及武汉大本营商业管理有限公司应付中国电建地产及其子公司的7.83亿元债务。

“本次关联交易符合公司战略定位，有利于进一步聚焦运营业务，整合资源，优化公司资产负债结构，降低财务费用。”南国置业方面彼时在公告中表示，同时，本次交易预计将对公司的财务状况产生积极影响，改善公司当期财务表现，预计将确认2024年度资产处置收益5亿元左右。

连亏三年营收大幅波动

官网资料显示，南国置业成立于1998年，2009年在深圳证券交易所上市，成为地产行业IPO重启后首家上市的商业地产公司。2014年，中国电建地产成为南国置业控股股东。

中国电建地产入主十年来，南国置业借助股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，已经从区域型逐步成长为全国型企业，业务布局已覆盖北京、深圳、广州、武汉、重庆、成都、南京、长沙等全国多座重点核心城市。

根据2023年年报，在商业运营板块，南国置业共运营20个项目，运营面积约119万平方米，并打造了泛悦mall、泛悦汇、泛悦坊和南国大家装4条产品线；在城市运营板块，公司共运营10个项目，运营面积约22万平方米，涵盖产业园、酒店、写字楼、长租公寓等业态；在地产投资板块，南国置业与华润、招商、金地、保利等公司建立了良好的合作伙伴关系，并在2023年摘得重庆市一宗地块，新增土地储备面积7.69万平方米。

尽管在控股股东中国电建地产加持下，南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力得以提升，但公司业务主要集中于商业地产开发和运营，近年来的业绩表现并不理想。

财报数据显示，2021年至2023年，南国置业分别实现营业收入32.73亿元、98.19亿元和10.59亿元，分别实现净利润-10.78亿元、-8.23亿元和-16.93亿元，分别实现扣非后净利润-10.90亿元、-9.51亿元和-16.20亿元。

对此，深圳证券交易所在2023年年报问询函中要求南国置业说明近三年营业收入大幅变动的原因及合理性，以及净利润、扣非净利润连续为负值的原因，未来持续经营能力是否存在重大不确定性。

“公司2022年营业收入较2021年增长199.98%，2023年营业收入较2022年下降89.22%，主要系物业销售收入变动影响所致。”南国置业在回复问询时表示，2022年，公司有深圳玺云著花园、南京雍澜和府等大体量开发项目交付结利，但2023年无新增结利项目，导致物业销售结利收入金额大幅减少，符合房地产行业结转收入的周期性特点。

而对于净利润、扣非净利润连续为负值的原因，南国置业方面解释称，一是受房地产市场持续低迷影响，公司物业销售业务板块毛利率偏低；二是公司根据消费趋势变化对部分商业运营项目主动进行调改，商业运营部分项目仍处于培育期，且受租赁成本的影响，导致物业出租及物业管理业务板块亏损；三是公司对存在减值迹象的资产进行了减值测试，对可能发生减值损失的资产计提了减值准备。

值得注意的是，受近年来营业收入大幅下滑和净利润持续亏损影响，南国置业正面临着较大的偿债压力。财报数据显示，截至2023年年底，公司融资途径主要包括银行贷款、票据、非银行类贷款，融资余额分别为25.41亿元、0.47亿元和7.21亿元，合计33.09亿元。其中，8.16亿元债务将于1年之内到期。

对于未来经营计划，南国置业方面表示，公司将统筹好利润挖潜、亏损治理等专项工作，发力做好债权清收实现颗粒归仓，研究好金融盘活手段，多渠道大力推进存量资产盘活。在物业销售业务方面，公司将在存货量较大片区加快出清。

“针对尾盘、现房在售的车位、商铺产品，一方面积极调整营销策略，实现销售增长，加快回款速度；另一方面，结合实际销售情况和市场判断，加强工程进度管控和销售节奏的协同。”南国置业方面表示，同时，抢抓保障性住房政策窗口红利，以长租公寓等业务为切入点培育持久的新动能，并探索以REITs实现退出，盘活存量资产，实现资产的保值增值。